FONTOSABB TUDNIVALÓK AZ OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSÉRŐL (megosztás, bekebelezés, öröklés)
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon lényegét tekintve egy tulajdonosi kényszerközösség, amelyben sok, egymással sok esetben semmilyen rokoni vagy akár ismerősi viszonyban nem álló személy érintett. Az osztatlan közös tulajdonnak számos hátránya van. Ezek között említhető, hogy a tulajdonosi szemlélet nehezen alakítható ki a tulajdonostársak között, továbbá e tulajdonosi forma a földhasználatnak is gátját képezi.
Erre a helyzetre jelentett megoldást a még 2021. január 01. napján hatályba lépett, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosulti adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséról szóló 2020. évi LXXI. törvény (rövidítve: Foktftv.) valamint a végrehajtására megalkotott, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Kormányrendelet. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nyomán a földek „feldarabolásra” kerülnek, így új helyrajzi számokon nyilvántartott, kisebb, már egy-egy személy tulajdonában álló földrészletek jönnek létre. E két jogszabály hatályba lépése óta jelentősen csökkent az osztatlan közös tulajdonban álló területek száma Magyarországon.
Az új jogszabályok az osztatlan közös tulajdon felszámolásának három módját teszik lehetővé. Ezek:
- az ingatlan megosztással történő megszüntetése,
- az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs
tulajdonába vétele útján (ismert nevén: bekebelezés), valamint - az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan kisajátítása útján.
A törvény hatálya a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (rövidítve: Földforgalmi törvény) hatálya alá tartozó mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő ingatlanokra terjed ki. A jogszabály kivételként sorolja fel többek között a tanyaként megjelölt ingatlant, valamint a zártkerti ingatlant, ha a földrészlet teljes területe nem mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású. Ezekre az ingatlanokra az osztatlan közös tulajdon megszüntetés szabályai nem vonatkoznak. A „kivett” megjelölésű alrészletet magában foglaló ingatlan esetében sem indítható meg ez az eljárási forma, viszont a kivett út, kivett árok, és kivett csatorna alrészletekre kiterjed a szabályozás hatálya.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése megosztással
A megosztási eljárás magában foglalja a megosztási folyamat bejelentését, az egyezség létrehozását, a megosztási térképvázlat elkészítését és a változásoknak az ingatlan-nyilvántartásban (szükség esetén az Országos Erdőállomány Adattárban) való átvezetését is A megosztás útján történő földterület megszüntetést bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az illetékes ingatlanügyi hatósághoz, a földhivatalhoz benyújtott, a megosztás tényének feljegyzésére irányuló kérelem útján. A tulajdonosnak nem szükséges földművesnek lennie. Az ingatlanügyi hatóság a kérelem alapján az érintett ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a folyamatban lévő megosztás tényét. 2023. január elsejével módosult a szabályozás, miszerint a tény feljegyzését követően a társtulajdonosok, egyéb jogosultak értesítésére, az osztóprogramban elvégzendő feladatok végrehajtására, az egyezség megkötésére és földhivatalhoz történő benyújtására mindösszesen 120 nap áll a tulajdonosok rendelkezésére a korábbi 90 nap helyett. Ha a feljegyzést követően e határidőn belül nem kerül benyújtásra a megosztás átvezetése iránti kérelem, akkor az ingatlanügyi hatóság hivatalból törli a folyamatban lévő megosztás tényét.
Az ingatlanügyi hatóság a tényfeljegyzéssel egyidejűleg a kérelmező tulajdonos részére egy technikai azonosító megadásával hozzáférést biztosít az úgynevezett „osztóprogram” használatához, továbbá hirdetményt tesz közzé a kormányzati portálon a megosztás tényéről. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséért 15.000,- forint igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.
Fontos szabály, hogy a megszüntetést kérelmező tulajdonostársnak a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon kell értesítenie valamennyi, az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat, továbbá az ingatlan földhasználati nyilvántartásba vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használóját. Az értesítésnek tartalmaznia kell a jogszabály által felsorolt, a tulajdonostárs tájékoztatására vonatkozó elemeket.
A földek megosztására a Nemzeti Földügyi Központ internetes oldalán elérhető osztóprogram alkalmazásával, fizikai megosztás útján kerül sor. A tulajdonostársak közötti egyezség megkötése az osztóprogram segítségével létrehozott térképvázlat és területkimutatás alapján történik. Az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése szükséges azzal, hogy az egyezséghez való hozzájárulást megadottnak kell tekinteni annak a tulajdonostársnak esetében, akinek az értesítése mellőzhető vagy annak közlése meghiúsul, ha az egyezségi döntésben nem vesz részt. Az egyezség hatálya az összes tulajdonostársra kiterjed. Az egyezség keretében a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak. Arra is van tehát lehetőség, hogy részben vagy egészben az egyik tulajdonostárs kivásárolja a többieket. Ehhez természetesen meg kell egyezniük, az ellenérték tekintetében is. Lehetőséget ad a törvény földcserével vegyes megosztásra is.
Annak érdekében, hogy a megosztás során létrejövő ingatlanok alkalmasak legyenek a mezőgazdasági művelésre, továbbá elkerülhető legyen a túlzottan mozaikos elrendezésű birtokstruktúra, a jogszabály meghatározza a kialakításra kerülő ingatlanok legkisebb mérethatárait. A kialakítandó méretnagyság szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén nem lehet kisebb 3000 négyzetméternél (0,3 hektár), szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén pedig 10 000 négyzetméternél (1,0 hektár). Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték az irányadó. Azaz, ha a kialakítandó földön van szántó és szőlő, akkor annak legkisebb területe 3000 négyzetméter lehet akkor is, ha azon történetesen szántó művelési ágú alrészlet is lesz. Amennyiben a megosztási eljárás tárgya zártkerti ingatlan, akkor az osztatlan közös tulajdon megszüntetése eredményeként kialakítandó zártkerti ingatlan nem lehet kisebb 1000 négyzetméternél. A megosztás tehát a művelési ág, illetve a zártkerti fekvés szerinti mérethatárokkal történhet.
Erdőnek minősülő ingatlan megosztása esetén figyelembe kell venni a földön található faállomány fatérfogatát is. Az erdő mérethatárait illetően viszont a törvény szerint az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény (rövidítve Evt.) erdő megosztására irányadó további előírásait nem kell alkalmazni.
A potenciálisan érintett osztatlan közös tulajdonú földek bizonyos része a méretük és a tulajdonosok száma miatt megfelel ezen eljárás követelményeinek. Lényeges elem, hogy a tulajdonostársaknak az egyezség keretében kötelesek rendelkezni a megosztásra kerülő ingatlant érintő jogoknak (például haszonélvezeti jog, jelzálogjog) és tényeknek a megosztás eredményeként létrejövő új ingatlanokra történő átjegyzéséről, kivéve, ha a jog vagy tény igazolt módon megszűnt. Amennyiben ilyen jog, illetve tény szerepel a tulajdoni lapon, azok tervezett átjegyzését a térképvázlaton és a területkimutatáson is fel kell tüntetni, továbbá azt jóváhagyás céljából meg kell küldeni ezen jog vagy tény jogosultja számára.
Ha az egyik tulajdonos tulajdoni hányadára eső területnagyság nem érné el a korábban ismertetett területi minimumot, és a tulajdonos mindenképpen szeretne földterülethez (és nem pénzhez jutni), ebben az esetben az ő tulajdonrészét egy másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához lehet hozzászámítani. Amennyiben a törvény szerinti területi minimum így sem érhető el, akkor a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs részére önálló földtulajdon nem alakítható ki, hanem ez esetben bekebelezésre kerül sor. Az ő tulajdoni hányada tehát mindenképpen másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához kerül, akinek legalább a Nemzeti Földügyi Központ honlapján közzétett értékbecslési ajánlatban meghatározott összeget kell megfizetnie.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vételével (bekebelezés)
Az egyetlen tulajdonostárs tulajdonba vételére abban az esetben kerülhet sor, ha az ingatlanból nem alakítható ki két, a törvény szerinti területi minimumot elérő ingatlan. Ilyenkor az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. Az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának bekebelezését. A bekebelezési eljárás során is értesíteni kell a tulajdonostársakat és meg kell határozni többek között az értékbecslési ajánlat szerinti értéket, valamint a kezdeményező tulajdonostárs által ajánlott ellenértéket. Ha a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az ajánlatban foglalt összeggel vagy a többi tulajdonostárs nem ért egyet a bekebelező tulajdonostárs által az értékbecslési ajánlat figyelembevételével ajánlott összeggel, akkor igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet. Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor az ingatlant az a tulajdonostárs veheti tulajdonba, aki az értékbecslési ajánlatban megállapított összeghez képest a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja. Az ellenérték megfizetését – annak összegétől függetlenül – bírósági letétbe helyezéssel kell teljesíteni a bizonytalan személyű tulajdonostárs, a tulajdonostárs ismeretlen örököse, valamint a közlés meghiúsulása miatt értesítettnek tekintendő tulajdonostárs, továbbá azon tulajdonostárs részére, aki a teljesítéshez szükséges adatokat nem bocsátja a bekebelező tulajdonostárs rendelkezésére. A bekebelezés esetén a tulajdonszerzés jogcíme a közös tulajdon megszüntetése lesz.
A megosztás és a bekebelezés közös szabályai közé tartozik, hogy a tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrészt csak az a tulajdonostárs szerezhet, aki az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel, a tulajdonrészét öröklés jogcímen, vagy azt közeli hozzátartozójától szerezte, ha a tulajdonostárs és közeli hozzátartozója együttesen az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel. E tulajdonszerzési módok esetén sem jogszabályon, sem szerződésen alapuló elővásárlási jog nem gyakorolható, valamint nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása sem. A földtulajdonszerzés jogcíme pedig minden esetben közös tulajdon megszüntetése.
Megosztást, vagy bekebelezést érintő kérdés esetén keressen a fent megadott elérhetőségeken!
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése kisajátítás útján
Az ingatlan állam általi kisajátítását a földterület bármely tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földügyi Központnál, abban az esetben, ha az osztatlan közös tulajdon megosztását legalább három alkalommal úgy kezdeményezték, hogy az erre vonatkozó kérelem nem került visszautasításra, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére a törvény hatálybalépésétől számított 2 éven belül nem került sor, és az ingatlan tulajdonosainak száma a 100 főt meghaladja, vagy a 30 főt meghaladja és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.
A Nemzeti Földügyi Központ az adott költségvetési évben a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keret alapján dönt a kisajátítási eljárás megindításáról. A kisajátítás tehát tulajdonképpen végső eszközként alkalmazható, ha az osztatlan közös tulajdon megosztását az első próbálkozástól számított 2 éven belül legalább 3 alkalommal kezdeményezték, de az nem járt sikeres eredménnyel.
Az osztatlan közös tulajdont érintő megosztás és bekebelezés szabályainak bővebb ismeretésére ehelyütt nincs lehetőség, mindazonáltal elmondható, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése kapcsán megalkotott szabályrendszer új fejezetet nyitott a hazai földbirtokpolitikában.
Kérdés, vagy jogi tanácsadás kérése esetén keressen a fent megadott elérhetőségeken!
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése öröklés esetén
A Földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló törvény egyik módosítása nyomán a 2022. december 31. napját követően meghalt örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlan vonatkozásában a közös tulajdon megszüntetésére öröklés útján is sor kerülhet több örököstárs közösen örökölt földterülete esetén, annak érdekében, hogy ne keletkezzen osztatlan közös földtulajdon.
Az örököstársak a jogszabály szerint sorrendben az alábbi három lehetőség közül választhatnak:
- az örököstársak a közjegyző előtt osztályos egyezséget kötnek,
- az örököstársak a földet az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre, vagy ha van ilyen, a hagyatéki hitelezőre átruházzák akként, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik,
- az örököstársak a földet egyben értékesítik,
- az ingatlant vagy az örökrészt az állam javára ingyenesen felajánlják.
Amennyiben az örököstársak egyik lehetőséget sem választják és a földet a törvényes öröklés szabályai szerint öröklik, akkor az örököstársaknak a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésétől számított 5 éven belül kell az ingatlant egyben értékesíteniük, egyik tulajdonostárs tulajdonába adniuk, az állam javára felajánlaniuk, vagy megosztási, illetve bekebelezési eljárás kezdeményezésével kell a közös tulajdont megszüntetniük.
Fontos és kedvező szabály, hogy ha az egyik tulajdonostárs vásárolja meg az ingatlant, akkor nincs elővásárlási jog és nem szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása.
Ha az örököstársak egyik utat sem választják, végső soron az ingatlan kényszer értékesítésére kerülhet sor.
Az osztatlan közös tulajdon öröklési szabályainak jelen cikkben történő bővebb kifejtésére nincs lehetőség.
Kérdés, vagy jogi tanácsadás kérése esetén keressen a fent megadott elérhetőségeken!