FONTOSABB TUDNIVALÓK AZ OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSÉRŐL
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon lényegét tekintve egy tulajdonosi kényszerközösség, amelyben sok, egymással sok esetben semmilyen rokoni vagy akár ismerősi viszonyban nem álló személy érintett. Az osztatlan közös tulajdonnak számos hátránya van. Ezek között említhető, hogy a tulajdonosi szemlélet nehezen alakítható ki a tulajdonostársak között, továbbá e tulajdonosi forma a földhasználatnak is gátját képezi.
Erre a helyzetre jelentett megoldást a még 2021. január 01. napján hatályba lépett, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosulti adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséról szóló 2020. évi LXXI. törvény (rövidítve: Foktftv.) valamint a végrehajtására megalkotott, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Kormányrendelet. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nyomán a földek „feldarabolásra” kerülnek, így új helyrajzi számokon nyilvántartott, kisebb, már egy-egy személy tulajdonában álló földrészletek jönnek létre. E két jogszabály hatályba lépése óta jelentősen csökkent az osztatlan közös tulajdonban álló területek száma Magyarországon.
Az új jogszabályok az osztatlan közös tulajdon felszámolásának három módját teszik lehetővé. Ezek:
- az ingatlan megosztással történő megszüntetése,
- az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs
tulajdonába vétele útján (ismert nevén: bekebelezés), valamint - az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan kisajátítása útján.
A törvény hatálya a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (rövidítve: Földforgalmi törvény) hatálya alá tartozó mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő ingatlanokra terjed ki. A jogszabály kivételként sorolja fel többek között a tanyaként megjelölt ingatlant, valamint a zártkerti ingatlant, ha a földrészlet teljes területe nem mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású. Ezekre az ingatlanokra az osztatlan közös tulajdon megszüntetés szabályai nem vonatkoznak. A „kivett” megjelölésű alrészletet magában foglaló ingatlan esetében sem indítható meg ez az eljárási forma, viszont a kivett út, kivett árok, és kivett csatorna alrészletekre kiterjed a szabályozás hatálya.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése megosztással
A megosztási eljárás magában foglalja a megosztási folyamat bejelentését, az egyezség létrehozását, a megosztási térképvázlat elkészítését és a változásoknak az ingatlan-nyilvántartásban (szükség esetén az Országos Erdőállomány Adattárban) való átvezetését is A megosztás útján történő földterület megszüntetést bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az illetékes ingatlanügyi hatósághoz, a földhivatalhoz benyújtott, a megosztás tényének feljegyzésére irányuló kérelem útján. A tulajdonosnak nem szükséges földművesnek lennie. Az ingatlanügyi hatóság a kérelem alapján az érintett ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a folyamatban lévő megosztás tényét. 2023. január elsejével módosult a szabályozás, miszerint az a tény feljegyzését követően a társtulajdonosok, egyéb jogosultak értesítésére, az osztóprogramban elvégzendő feladatok végrehajtására, az egyezség megkötésére és földhivatalhoz történő benyújtására mindösszesen 120 nap áll a tulajdonosok rendelkezésére a korábbi 90 nap helyett. Ha a feljegyzést követően e határidőn belül nem kerül benyújtásra a megosztás átvezetése iránti kérelem, akkor az ingatlanügyi hatóság hivatalból törli a folyamatban lévő megosztás tényét.
Az ingatlanügyi hatóság a tényfeljegyzéssel egyidejűleg a kérelmező tulajdonos részére egy technikai azonosító megadásával hozzáférést biztosít az úgynevezett „osztóprogram” használatához, továbbá hirdetményt tesz közzé a kormányzati portálon a megosztás tényéről. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséért 15.000,- forint igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.
Fontos szabály, hogy a megszüntetést kérelmező tulajdonostársnak a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon kell értesítenie valamennyi, az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat, továbbá az ingatlan földhasználati nyilvántartásba vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használóját.
A földek megosztására tehát a Nemzeti Földügyi Központ internetes oldalán elérhető osztóprogram alkalmazásával, fizikai megosztás útján kerül sor. A tulajdonostársak közötti egyezség megkötése az osztóprogram segítségével létrehozott térképvázlat és területkimutatás alapján történik. Az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése szükséges azzal, hogy az egyezséghez való hozzájárulást megadottnak kell tekinteni annak a tulajdonostársnak esetében, akinek az értesítése mellőzhető vagy annak közlése meghiúsul, ha az egyezségi döntésben nem vesz részt. Az egyezség hatálya az összes tulajdonostársra kiterjed. Az egyezség keretében a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak. Arra is van tehát lehetőség, hogy részben vagy egészben az egyik tulajdonostárs kivásárolja a többieket. Ehhez természetesen meg kell egyezniük, az ellenérték tekintetében is. Lehetőséget ad a törvény földcserével vegyes megosztásra is.
Annak érdekében, hogy a megosztás során létrejövő ingatlanok alkalmasak legyenek a mezőgazdasági művelésre, továbbá elkerülhető legyen a túlzottan mozaikos elrendezésű birtokstruktúra, a jogszabály meghatározza a kialakításra kerülő ingatlanok mérethatárait. A kialakítandó méretnagyság szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén nem lehet kisebb 3000 négyzetméternél (0,3 hektár), szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén pedig 10 000 négyzetméternél (1,0 hektár). Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték az irányadó. Azaz, ha a kialakítandó földön van szántó és szőlő, akkor annak legkisebb területe 3000 négyzetméter lehet akkor is, ha azon történetesen szántó művelési ágú alrészlet is lesz. Amennyiben a megosztási eljárás tárgya zártkerti földnek minősülő ingatlan, akkor az osztatlan közös tulajdon megszüntetése eredményeként kialakítandó zártkerti ingatlan nem lehet kisebb 500 négyzetméternél. A megosztás tehát a művelési ág, illetve a zártkerti fekvés szerinti mérethatárokkal történhet.
Erdőnek minősülő ingatlan megosztása esetén figyelembe kell venni a földön található faállomány fatérfogatát is. Az erdő mérethatárait illetően viszont a törvény szerint az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény (rövidítve Evt.) erdő megosztására irányadó további előírásait nem kell alkalmazni.
A potenciálisan érintett osztatlan közös tulajdonú földek bizonyos része a méretük és a tulajdonosok száma miatt megfelel ezen eljárás követelményeinek. Lényeges elem, hogy a tulajdonostársaknak az egyezség keretében kötelesek rendelkezni a megosztásra kerülő ingatlant érintő jogoknak (például haszonélvezeti jog, jelzálogjog) és tényeknek a megosztás eredményeként létrejövő új ingatlanokra történő átjegyzéséről, kivéve, ha a jog vagy tény igazolt módon megszűnt. Amennyiben ilyen jog, illetve tény szerepel a tulajdoni lapon, azok tervezett átjegyzését a térképvázlaton és a területkimutatáson is fel kell tüntetni, továbbá azt jóváhagyás céljából meg kell küldeni ezen jog vagy tény jogosultja számára.
Ha az egyik tulajdonos tulajdoni hányadára eső területnagyság nem érné el a korábban ismertetett területi minimumot, és a tulajdonos mindenképpen szeretne földterülethez (és nem pénzhez jutni), ebben az esetben az ő tulajdonrészét egy másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához lehet hozzászámítani. Amennyiben a törvény szerinti területi minimum így sem érhető el, akkor a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs részére önálló földtulajdon nem alakítható ki. Az ő tulajdoni hányada mindenképpen másik tulajdonostárs tulajdonihányadához kerül, akinek legalább az Nemzeti Földügyi Központ honlapján közzétett értékbecslési ajánlatban meghatározott összeget kell megfizetnie.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vételével (bekebelezés)
Az egyetlen tulajdonostárs tulajdonba vételére abban az esetben kerülhet sor, ha az ingatlanból nem alakítható ki két, a törvény szerinti területi minimumot elérő ingatlan. Ilyenkor az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. Az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának bekebelezését.
Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor az ingatlant az a tulajdonostárs veheti tulajdonba, aki az értékbecslési ajánlatban megállapított összeghez képest a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja. Az ellenérték megfizetését – annak összegétől függetlenül – bírósági letétbe helyezéssel kell teljesíteni a bizonytalan személyű tulajdonostárs, a tulajdonostárs ismeretlen örököse, valamint a közlés meghiúsulása miatt értesítettnek tekintendő tulajdonostárs, továbbá azon tulajdonostárs részére, aki a teljesítéshez szükséges adatokat nem bocsátja a bekebelező tulajdonostárs rendelkezésére. A bekebelezés esetén a tulajdonszerzés jogcíme a közös tulajdon megszüntetése lesz.
A megosztás és a bekebelezés közös szabályai közé tartozik, hogy a tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrészt csak az a tulajdonostárs szerezhet, aki az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel, a tulajdonrészét öröklés jogcímen, vagy azt közeli hozzátartozójától szerezte, ha a tulajdonostárs és közeli hozzátartozója együttesen az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel. E tulajdonszerzési módok esetén sem jogszabályon, sem szerződésen alapuló elővásárlási jog nem gyakorolható, valamint nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása sem. A földtulajdonszerzés jogcíme pedig minden esetben közös tulajdon megszüntetése.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése kisajátítás útján
Az ingatlan állam általi kisajátítását a földterület bármely tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földügyi Központnál, abban az esetben, ha az osztatlan közös tulajdon megosztását legalább három alkalommal úgy kezdeményezték, hogy az erre vonatkozó kérelem nem került visszautasításra, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére a törvény hatálybalépésétől számított 2 éven belül nem került sor, és az ingatlan tulajdonosainak száma a 100 főt meghaladja, vagy a 30 főt meghaladja és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.
A Nemzeti Földügyi Központ az adott költségvetési évben a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keret alapján dönt a kisajátítási eljárás megindításáról. A kisajátítás tehát tulajdonképpen végső eszközként alkalmazható, ha az osztatlan közös tulajdon megosztását az első próbálkozástól számított 2 éven belül legalább 3 alkalommal kezdeményezték, de az nem járt sikeres eredménnyel.
A Foktftv. 2023. január 01. napján hatályba lépett módosítása nyomán az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére öröklés útján is sor kerülhet. Az új szabályozás rövid lényege szerint, ha a 2022. december 31. napját követően halt meg az örökhagyó és a kizárólagos tulajdonában álló ingatlant a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökli, abban az esetben osztatlan közös tulajdon elkerülése érdekében, az örököstársak sorrendben az alábbi lehetőségek közül választhatnak:
- az örököstársak osztályos egyezséget kötnek,
- az ingatlant (az ingatlanból az örökölt tulajdonrészt) az örököstárs (vagy örököstársak) az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre átruházza, illetve átruházzák, akként, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik,
- az örököstársak az ingatlant egyben értékesítik, vagy
- az örököstársak az ingatlant, illetve az örökrészt az állam javára ingyenesen felajánlják.
Az öröklési szabályok bővebb kifejtésére ehelyütt nincs lehetőség, mindazonáltal elmondható, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése kapcsán megalkotott szabályrendszer új fejezetet nyitott a hazai földbirtokpolitikában.