Termőföldvásárlás
Földforgalom 2026.
Új szabályok a földforgalom vonatkozásában
/2026. február 01./
A 2026. január 01. napján hatályba lépett Földforgalmi törvény módosításban több pontosítás és érdemi változás szerepel, amelyek röviden az alábbiak:
- Már egy ideje lehetőséget biztosít a törvény arra, hogy kifüggesztés nélkül szerezhető szántó, legelő (gyep), illetve rét művelési ágban nyilvántartott, valamint erdőnek minősülő föld 10 hektár területnagyságig bizonyos további feltételek fennállása esetén. Emellett többek között kifüggesztés nélkül szerezhető termőföld közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetében, valamint a legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését vagy a tulajdonostársak számának csökkenését eredményező adásvétel esetén.
A földhivatali gyakorlatban azonban nem volt egyértelmű, hogy ezt akkor is figyelembe kell-e vennie a földhivatalnak, ha az adásvételi szerződésben nincs benne az erre való hivatkozás. A módosítás ezt egyértelműsíti, ugyanis ezek után, ha az adásvétel során bármely okból elővásárlási jog nem gyakorolható, arra hivatkozni kell a szerződésben, ellenkező esetben az elővásárlási jogot kizáró okot nem veszik figyelembe.
Az elővásárlási jog sorrendje termőföldek esetében az alábbi:
- A Magyar Állam
- A tulajdonostárs (közös tulajdon esetén)
- A földet használó földműves
- A helyben lakó szomszéd
- A kiemelt tevékenységet végző földműves (aki szintén helyben lakó)
- A többi helyben lakó
- A 20 kilométeren belüli földműves
A Földforgalmi törvény bizonyos ágazatoknak – stratégiai szerepük miatt – többletjogosultságokat biztosít, amely elsősorban a kiemelt elővásárlási ranghelyben mutatkozik meg. Ezek a kedvezmények az állattartóknak, a kertészeti tevékenységet folytatóknak, a vetőmagtermesztőknek, az ökológiai gazdálkodóknak és nem utolsó sorban a fiatal földműveseknek biztosítottak.
-Az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést továbbra sem tartalmazhat, tehát semmilyen, az elővásárlót kötelező vagy jogosító feltétel nem szerepelhet a szerződésben. Az elővásárlásra jogosultat pedig az adásvételi szerződésnek csak a vevőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik;
A hirdetményi közlés ideje továbbra is 30 nap (a korábbi 60 nap helyett). A hatósági jóváhagyásra vonatkozó eljárás ideje viszont továbbra is 80 nap, tehát egy adásvételi szerződés kifutási ideje így is elég hosszú lehet.
- Eddig is ismert szabály volt, hogy a föld ellenértékét forintban kell feltüntetni a szerződésben. Amennyiben azonban a felek a vételárat a forinttól eltérő idegen devizában is feltüntetik, akkor azt a Magyar Nemzeti Bank által a szerződéskötés napját megelőző napra vonatkozóan közzétett hivatalos devizaárfolyamon történő átszámítással kell megállapítani.
- A helyi önazonosság védelméről szóló évi XLVIII. törvény (Hövtv.) szerint a települési önkormányzat rendelettel elővásárlási jogot biztosíthat a Hövtv-ben meghatározott személyeknek az ott meghatározott sorrendben. Mivel ez a jogszabály egyre több települést érint, ezért fontos szabály, hogy a Hövtv-ben meghatározott elővásárlási jog megelőzi a Földforgalmi törvényben meghatározott elővásárlási jogot. Tehát a szerződést csak azt követően lehet megküldeni jóváhagyás céljából a mezőgazdasági igazgatási szerv részére, ha a Hövtv. szerinti egyik elővásárlásra jogosult sem élt érvényesen az elővásárlási jogával. A mezőgazdasági igazgatási szerv részére meg kell küldeni a Hövtv. szerinti személyek értesítéséről, valamint a közzétételről, és annak levételéről szóló jegyzői igazolást is. Ennek elmulasztása megtagadási ok a jóváhagyási eljárásban. Lényeges, hogy ez a szabály csak a művelés alatt álló zártkerti ingatlanokra vonatkozik.
- A lakó- vagy gazdasági épület létesítésénél korábban problémát jelentett, hogy nem szerepelt a kivételek között a lakóépülethez tartozó udvar vagy a megközelítést szolgáló út. A jogszabály ezt orvosolja, hiszen kiegészült azzal, hogy a föld más célra hasznosítható a mezőgazdasági termeléshez, erdőgazdálkodáshoz szükséges gazdasági épület és annak megközelítését szolgáló, legfeljebb 200 négyzetméter területű út létesítése céljából, valamint a lakóépület és ahhoz tartozó, legfeljebb 500 négyzetméter területű udvar, illetve út létesítése céljából.
- A szabályozás eddig csak igen szűk körben tette lehetővé a megvásárolt termőföldek használatának átengedését, így a haszonbérbe adást is. Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy aki termőföldet szerzett, azt később főszabály szerint nem tudta haszonbérbe adni, hanem köteles volt saját maga művelni. Mindez a helyben gazdálkodókat is védte. Az új szabály értelmében 2026. január 01-ével már nem minősül a használat átengedésének az, ha a tulajdonjogot szerző fél haszonbérleti szerződés keretében engedi át a használatot.
A földforgalommal, adásvétellel, ajándékozással, és földhasználattal, haszonbérlettel kapcsolatos szabályok további részletes ismertetésére ehelyütt nincs lehetőség. A szerző a közzétett információk helyességéért, időszerűségéért és teljességéért felelősséget nem vállal.
Az adott konkrét probléma, kérdés vagy ügylet kapcsán keressen e-mailben vagy telefonon!
