Amennyiben a tárgyi ingatlan mező – és erdőgazdasági földterület, azaz fekvésétől függetlenül az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, akkor az ügylet nagy valószínűséggel a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozik.
Ide tartozhatnak az aranykorona értékkel rendelkező, művelés alatt álló zártkerti ingatlanok is.
A föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg.
A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. E szabályt nem kell alkalmazni, ha földművesnek nem minősülő személy vagy tagállami állampolgár a közeli hozzátartozójától szerez földterületet.
Földművesnek minősül a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú szakképzettséggel vagy szakképesítéssel rendelkezik, vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve:
- a) mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy az árbevétel azért maradt el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott, vagy
- b) a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végzi;
A földműves a föld tulajdonjogát – a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával – 300 hektár mértékig szerezheti meg (földszerzési maximum).
Ez alól kivételként szerepel többek között, hogy a földön fennálló közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő mértékű föld kimérése esetén a nem földműves vevő esetében meghatározott 1 hektáros, valamint a földműves vevőre előírt 300 hektáros földszerzési maximum túlléphető.
A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a vevőnek bizonyos, a törvényben felsorolt kötelezettség vállalásokat is kell tennie.
A szerződésben a földhasználatról is nyilatkozni kell.
A föld vásárlás esetén az államot és egyéb, a törvényben meghatározott személyeket meghatározott sorrendben elővásárlási jog illet meg, amelyről a szerződésben nyilatkozni szükséges. Az elővásárlási jog gyakorlásának biztosítása érdekében a föld fekvése szerint illetékes önkormányzat jegyzője az adásvételi szerződést 30 napra kifüggeszti, hirdetményi úton közli. A vevő helyébe lépő elővásárlásra jogosultat az adásvételi szerződésnek a vevőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik.
Egyes, törvényben rögzített esetekben, például közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetén elővásárlási jog nem áll fenn.
Bizonyos kivételektől eltekintve a földadásvételi szerződés érvényességéhez a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása is szükséges.
A mezőgazdasági igazgatási szerv a rendelkezésére álló okiratok, valamint, ha benyújtásra került, akkor az elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozata megküldésével megkeresi a helyi földbizottságot állásfoglalásának beszerzése céljából, amely az adásvételi szerződést és az elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatát mérlegelése alapján a törvényben meghatározott szempontoknak való megfelelés vonatkozásában értékeli és támogatja vagy nem támogatja.
A földtulajdonszerzési eljárást könnyíti, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása egyes esetekben nem szükséges, így például a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházáshoz, a földnek gazdaságátadási szerződéssel történő átruházásához, vagy feltételek mellett a telekalakítás keretében történő tulajdonszerzéshez.
A vételár kifizetés kapcsán a felek a föld adásvételi szerződésben is megállapodhatnak foglaló vagy előleg átadásában, a vételár kifizetése vonatkozásában azonban a törvény szigorúbb feltételeket támaszt. Több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására is sor kerülhet a törvényi kritériumok fennállása esetén.
A foglaló az adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál. Amennyiben az ingatlan adásvételi szerződés teljesül, a foglaló összege főszabály szerint beszámít az ingatlan vételárába. Mértéke általában a vételár 10 %-ának megfelelő összeg.
A föld adásvétel során haszonélvezeti jog alapítása csak közeli hozzátartozó javára történhet.
A haszonélvezeti jog törölhető az adásvételi szerződés aláírása előtt, ez esetben külön szükséges megfizetni a földhivatalban az eljárási díját. A haszonélvezeti jog törlését az adásvételi szerződésbe foglaltan is lehet kérni oly módon, hogy a haszonélvezeti jogáról a haszonélvező a szerződésbe foglalt nyilatkozatával lemond.
Amennyiben a haszonélvező már elhunyt, úgy a halotti anyakönyvi kivonat földhivatali bemutatásával törölhető a haszonélvezeti jog, amely külön kérelmezhető.
Csereszerződés
A föld tulajdonjogának átruházására csere jogcímén is sok kerülhet, amelyre külön törvényi rendelkezések vonatkoznak. A földrészlet csere útján való megszerzése esetén a csereszerződésben a felek a föld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget és
- a) a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerző cserepartnernek a már tulajdonában álló földrészletével azonos településen fekszik, vagy
- b) a cserepartnerek
- ba) egyike helyben lakónak minősül, vagy
- bb) egyikének életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. Ez esetben a birtok-összevonási célú földcsere valósul meg.
Csere esetében fontos annak vizsgálata, hogy az mennyiben szolgálja legalább az egyik szerződő félnél az elszórtan elhelyezkedő termőföldek rendezését, azaz a birtokösszevonást.
A föld tulajdonjogának adásvétel jogcímén történő átruházásakor a vevő által fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték a forgalmi érték 4 %-a.
Azonban a vevő igénybe vehet illetékmentességet abban az esetben, ha földművesnek minősül, a földet ellenérték fejében szerzi meg és vállalja, hogy a birtokbaadástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5. év utolsó napjától – számítva 5 évig:
– a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el,
– a termőföldön vagyoni értékű jogot (például haszonbérletet) nem alapít, és
– a termőföldet mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja.
Termőföld ajándékozás
A termőföld ajándékozás vonatkozásában fontos törvényi rendelkezés, hogy a föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni. Az ajándékozás jogcímén történő átruházáshoz nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv hatósági jóváhagyása.
Az egyenesági rokonok és házastársak közötti, valamint a gazdaságátadási szerződéssel történő ajándékozás illetékmentes.
A föld tulajdonjogának átruházására irányuló vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügyletet tartalmazó szerződés, továbbá azok ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozat érvényességéhez az új, fokozatosan bevezetésre kerülő elektronikus ingatlan-nyilvántartási (EING) rendszerben szükséges lesz a szerződések elektronikus regisztrációja. Ennek hiányában még van lehetőség a szerződések papír alapú benyújtására, amelyek közül egy példánynak a külön rendeletben meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkező papíralapú okmányon kiállítottnak kell lennie.
Az adásvételi-, ajándékozási-, és csereszerződések elkészítésének menete magában foglalja:
- a föld tulajdoni lapjának és a szerződő felek adatainak bekérését,
- a felekkel történő egyeztetést a szerződés feltételeiről, így többek között a vételár teljesítésének menetéről, az elővásárlási jogról, a földműves státuszról, a jogszabályi követelményekről;
- a felek személyazonosságának ellenőrzését;
- az adásvételi szerződés elkészítését és ellenjegyzését;
- a NAV adó adatlap és a birtokba adási jegyzőkönyv, a vételár-nyilatkozatok, valamint az ügylettől függően tulajdonjog bejegyzési engedély és az ügyvédi letétbehelyezéssel kapcsolatos okiratok elkészítését;
- bankhitel igénybevétele esetén a banki hitelfeltételek szerződésbe foglalását, valamint a bejegyzési engedély letétbe vételéről a letéti igazolás kibocsátását;
- az adózással és illetékfizetéssel kapcsolatos tanácsadást;
- a földhivatali ügyintézést, a hatósági jóváhagyási és ingatlan-nyilvántartási eljárásban való képviselet ellátását.
Az ügyvédi munkadíj alapvetően nem az ingatlan értékéhez, hanem az elvégzendő munka volumenéhez igazodik, amely szabad megállapodás tárgya. Az ügyvédi munkadíjon felül az alábbi jogszabályban meghatározott költségek merülhetnek fel ingatlanonként:
- ingatlan-nyilvántartási eljárás általános díja: 10.600,-Ft
- jelzálogjog bejegyzés valamint jelzálogjog módosítás díja: 20.000,-Ft
- tulajdoni lap díja: 4.800,-Ft
- térképmásolat díja: 5.000,-Ft
Minden eset egyedi, ezért minden ügyletnél gondos vizsgálatra kerül az adott szerződésnek a hatályos jogszabályoknak való megfelelése.
További információkért kérem keresse irodámat a megadott elérhetőségeken:
